繪圖：楊佳
“真沒想到，這么大的房企竟然會為了幾萬塊錢認購款故意拖了我半年多。說好的無理由退房，最后卻成了買賣雙方無休止的爭吵。”在南方日報記者面前說起去年的一次退房經(jīng)歷，張先生至今仍一臉憤憤不平。
在每年“3·15”國際消費者權(quán)益日到來之際，有關(guān)買房的各種痛點堵點問題，照例成為住房消費者熱議的焦點話題。在歷年的央視315晚會，針對樓市的投訴總能登上各類問題的前三。其中，消費者反映突出的不外乎是拖延交樓辦證、質(zhì)量安全堪憂、配套設(shè)施缺位、隨意擅改規(guī)劃、退款百般刁難、物業(yè)管理混亂等房地產(chǎn)行業(yè)人士耳熟能詳?shù)睦蠁栴}。下面，南方日報記者結(jié)合近期的市場調(diào)查和南方+客戶端的報料信息，為讀者和網(wǎng)友們梳理分析當前樓市普遍存在的買方六大痛點問題，并提出相關(guān)維權(quán)建議供大家參考。
南方日報記者馮善書
??痛點1
拖延交樓辦證
不管對首次置業(yè)，還是對改善居住的人來說，買房都稱得上是人生的頭等大事，也是家庭消費中最大的支出之一。二手房中介小李告訴記者，大多數(shù)顧客在買房之前都會做好全流程的考慮，每一步計劃都少不了深思熟慮。因而他說，“樓市最大痛點就是拖延交樓辦證，這不僅會打亂買房者的計劃，甚至直接影響到其后續(xù)的工作變遷、婚姻生育和子女教育等問題。”
2月28日，一名買房者通過網(wǎng)絡(luò)平臺詢問某龍頭房企開發(fā)的XX時光住宅5座的預(yù)售證下發(fā)問題。佛山市禪城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局隨即在3月3日提醒該買房者，該期住宅樓當時暫未提出辦理預(yù)售許可申請手續(xù)，建議謹慎購買。
事實上，交易不合法、工期不順、手續(xù)不全、資金緊張等原因都會客觀上造成開發(fā)商拖延交樓或延期辦證。而貪心和粗心則是買房者惹上這類麻煩的癥結(jié)所在。春節(jié)期間，某消費者就頗顯自豪地告訴記者，其通過關(guān)系從廣州某大型開發(fā)商那里買了一套位置和戶型都非常好的商品房，盡管預(yù)售證還沒有發(fā)下來，他仍然一次性向開發(fā)商繳納了數(shù)十萬元的認購款。
在此提醒消費者，哪怕銷售顧問描述的優(yōu)點再多、給出的條件再優(yōu)惠，也不能忽視查實雙方交易的房屋標的是否合法，項目投資建設(shè)的手續(xù)是否齊全。否則，很有可能會為自己的大意而付出巨大的時間或金錢代價。
??痛點2
質(zhì)量安全堪憂
今年2月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在網(wǎng)上披露，針對業(yè)主前期投訴，該局去年對黃埔區(qū)知識城某龍頭企業(yè)開發(fā)的一處樓盤項目進行抽查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)樓盤項目既無地基基礎(chǔ)相關(guān)驗收資料與檢測記錄，也未進行氯離子檢測，混凝土表面還存在麻面等質(zhì)量缺陷。為此，黃埔區(qū)住建局要求開發(fā)商等有關(guān)單位對所有在建單體建筑進行整改與檢測，安排專人做好業(yè)主咨詢、答疑和相關(guān)資料的查詢工作。截至目前，項目所有質(zhì)量問題已整改完成。
在房地產(chǎn)行業(yè)，與房屋質(zhì)量有關(guān)的糾紛問題一直是業(yè)主投訴的焦點。盡管一座樓盤的建成和驗收，需要經(jīng)過多個不同部門的監(jiān)管，然而在現(xiàn)實交易中，房屋質(zhì)量不合格的問題，依然無法杜絕。從地基到主體結(jié)構(gòu)，從外墻到內(nèi)飾，從水電安裝到走廊設(shè)計，曾經(jīng)被南方日報和南方+曝光的房屋質(zhì)量問題可以說五花八門。特別是近年來，國內(nèi)房企掀起新一輪規(guī)模競爭，一些龍頭企業(yè)也采取高周轉(zhuǎn)的方式來加速擴張。過于追求投資開發(fā)的效率，必然就會放松對質(zhì)量的管控。因而，消費者在看房的時候一定要打起十二分精神，最好邀請建筑專業(yè)人士陪同把關(guān)，簽訂交易合同的時候一定要明晰雙方的責任義務(wù)，以防開發(fā)商遇到問題時推卸責任。
??痛點3
配套設(shè)施缺位
在競爭日趨白熱化的房地產(chǎn)市場，開發(fā)商為了加快新盤的成交進度，往往會投其所好地在教育、交通、醫(yī)療等方面提前做好各種“華麗”的配套。這里邊不乏那些后期變現(xiàn)不了的“空頭支票”。承諾的配套，最后落實不到位，這在廣告法上是虛假宣傳，在合同法上屬于欺詐行為。不過，如此明顯的道理，現(xiàn)實中業(yè)主卻往往很難維權(quán)。對開發(fā)商來說，賣的是一套房屋，但對消費者來說買的是一個家。如果沒有完善的配套設(shè)施，小區(qū)建得再漂亮，你也不會覺得方便舒服。
近年來，廣州、東莞和佛山等地有關(guān)樓盤配套的投訴糾紛一直比較多。譬如，廣州天河、荔灣、黃埔等區(qū)業(yè)主反映較多的是開發(fā)商承諾的名校資源未落實的問題。有部分后來在政府的監(jiān)管介入下得到妥善解決，但也有個別最后則不了了之。在高周轉(zhuǎn)的模式下，企業(yè)普遍表現(xiàn)得急功近利，因而，在賣樓廣告上通過夸大其詞和搞虛假承諾來吸引買家的方式并不奇怪。關(guān)鍵的是，消費者自己要留個心眼，尤其是涉及教育、交通等主要配套的銷售承諾，一定要多方查實。實在無法核實的，最好讓開發(fā)商在白紙黑字上做出承諾，明確違約的賠償責任。
??痛點4
隨意擅改規(guī)劃
老王前年在廣州中新知識城某大型樓盤買的一套高層住宅，去年終于交了樓。但讓他頗為不爽的是，原來幾棟高樓中間規(guī)劃出來的中央花園，在樓房售完后居然被開發(fā)商強行建起了一座三層的商業(yè)綜合體。這是一起典型的開發(fā)商在交易完成后通過擅改規(guī)劃實現(xiàn)利益最大化的行為。雖然買了這幾棟高層的業(yè)主們都表示很生氣，有的甚至通過投訴和起訴方式要求開發(fā)商恢復(fù)原狀，但最終事情還是不了了之。
不管是把綠地改成門店，還是改成車位或其他任何公共設(shè)施，只要改變了交易之前開發(fā)商和售樓部正式宣傳的那份規(guī)劃設(shè)計圖紙，其結(jié)果都涉嫌非法侵犯了業(yè)主的利益。像這樣的違反銷售承諾的現(xiàn)象在當前樓市中可以說層出不窮，買房者要想維護自己的合法權(quán)益，只能在交易之前與賣方簽訂有明確約束條款的買賣合同。千萬不能因為對方是國有房企，或者是龍頭房企，就可以不用合同來加以約束。對于自己預(yù)感到很可能實現(xiàn)不了的承諾，一定要讓開發(fā)商以白紙黑字的形式寫進合同里邊，以后出了糾紛才擁有維權(quán)的法律依據(jù)。
??痛點5
退款百般刁難
2019年12月底，由于某龍頭房企開發(fā)的中山市東區(qū)某大型樓盤早已清盤。但是，一名買房者通過12345政府服務(wù)熱線向監(jiān)管部門投訴，其2019年6月8日提出無理由退房申請，到投訴當天已經(jīng)過去7個多月了，該公司雖然將其認購的位于十九棟2703房的住宅轉(zhuǎn)售給了他人，但對其申請的認購房款卻一直拒不退款，這是否涉嫌一房兩賣?后來當?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)局告訴他，該局并未收到這套住宅的購房申請資料。工作人員還要求其提供雙方原來簽訂的《認購書》等證據(jù)，表示若情況屬實，該局將會把這套房源納入限制交易名單，以保障雙方權(quán)益。
從法律上來講，這位先生有關(guān)退房、退款的訴求，屬于他和開發(fā)商之間發(fā)生的一起房屋買賣合同糾紛。所以，工作人員建議他與開發(fā)商遵循民事合同處理原則協(xié)商處理，如果協(xié)商不成，再通過法律途徑解決。不過，靠打官司來要回退款，顯然是一條時間和經(jīng)濟成本非常高的維權(quán)之路。有些開發(fā)商正是抓住大多數(shù)消費者耗不起時間和金錢的心理，千方百計想通過扣壓訂金和認購款的方式來提高自己的經(jīng)營杠桿。這當然是一種不負責任的行為。對于買方來說，買不買這套房，一定要提前想好，就算很多房企為了沖業(yè)績都提出了“無理由退房”的承諾，但錢進了別人的口袋，要想拿回來卻并不容易。
??痛點6
物業(yè)管理糟糕
由于對物管公司的管理服務(wù)水平不滿，深圳市羅湖區(qū)金洲花園小區(qū)業(yè)主一直在通過各種渠道依法維權(quán)，直到今年年初，業(yè)主仍然在投訴物業(yè)專項維修資金未繳交、原公司至今未退出物業(yè)管理區(qū)域等問題，引起當?shù)刈〗ú块T關(guān)注。事實上，早在2019年1月24日，羅湖住建局已責令金流物業(yè)限期退出金洲花園物業(yè)管理區(qū)域。由于該公司逾期未退出，該局2019年5月5日再次責令金洲物業(yè)退還逾期所收取的物業(yè)服務(wù)費，并啟動按月處以5萬元罰款的行政處罰程序。但是，由于業(yè)主一直未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，金洲物業(yè)至今年初仍未完成交接。
多位業(yè)主向記者透露，買房最怕遇到糟糕的物管企業(yè)，因為業(yè)主群體數(shù)量多、人員復(fù)雜，要走正規(guī)法律程序換掉一家不合格的物業(yè)管理公司并不容易。南方產(chǎn)業(yè)智庫此前做過一項網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，60%的被調(diào)查對象均反映對所在小區(qū)物業(yè)不滿意。由此可見，買樓不能只看房屋建得好不好，日后由誰來提供管理服務(wù)也很重要。實踐證明，選擇品牌知名度和美譽度較高的大型物業(yè)管理公司，遭遇惡劣維權(quán)糾紛的概率相對要小。
記者觀察
房企線上銷售“搏殺”
但別忘了遵守游戲規(guī)則
新冠肺炎疫情導(dǎo)致房企紛紛抓住網(wǎng)上賣房這根“救命稻草”，紛紛上馬在線銷售平臺。事實上，多年以來網(wǎng)上賣房一直不算成功，但在疫情之下，各家也只能硬頂上。為了吸引客源，不少售房平臺推出折扣優(yōu)惠，并輔以“無理由退房”“成交給傭金”“注冊拿獎勵”等看上去十分誘人的舉措。
這些看上去很實惠的舉措，會不會再一次成為套路和手段?從春節(jié)至今筆者梳理的情況來看，有些問題仍然值得關(guān)注。尊重市場規(guī)律和游戲規(guī)則是起碼的要求，不尊重規(guī)則，用一些看上去很“雞賊”的套路和把戲忽悠消費者，最終受損的還是自己。
如果多看幾家房企的線上售房措施就會發(fā)現(xiàn)，房企有“認購金”的制度，少則1000元，多則5000元，如果想要買房，這筆錢需要通過在線平臺進行繳納，將心儀的房源鎖定，等到簽訂合同繳納首付房款時，這筆認購金將被用來抵扣房款。
是不是很熟悉?其實這就是人們熟悉的定金，不過與線下購房時選房定金動輒幾萬元相比，線上購房的認購金并不算多。
其實，不論是定金還是認購金，采取的策略都是相同的——一方面，數(shù)額不算多，對于有心購買的買家而言只是“灑灑水”;另一方面，如果沒有明確“?？顚Ｓ?rdquo;的規(guī)定，這筆錢實際上是進入了開發(fā)商的口袋，積少成多、聚沙成塔，錢可以先用于項目周轉(zhuǎn)。
在“快周轉(zhuǎn)”模式下的今天，房企對資金有著巨大的需求，為什么有些開發(fā)商會要求“定金不退”?恐怕正是因為錢被征用了。即便如今房企們紛紛表示認購金可以全額退，但如果你沒有買房，最終這筆認購金相當于一筆“無息借款”給了房企，而認購金能不能按時退款，流程是否復(fù)雜，在疫情解除前，都是未知數(shù)。
“打折”和“傭金”都是這次線上售房的關(guān)鍵詞，給出巨額優(yōu)惠，同時還采取成交獎金和推薦成交傭金的制度，希望給購房者一種“買房很省錢”“買房還能賺錢”的感受。
從表面上看，這些都是房企讓利引客的手段，相比價格讓利帶來的損失，開發(fā)商更害怕的是新建的房子沒有如期賣出去，而疫情的影響也導(dǎo)致樓市成交幾乎陷入“封凍”的狀態(tài)，加快出貨和銷售回款，才能最大限度地挽回損失。
畢竟建房、賣房都要成本，且開發(fā)商因為開發(fā)項目一般都會承擔高額的負債，一旦現(xiàn)金流緊張，大型房企依靠強大的資金實力能夠撐過去，頂多是財務(wù)數(shù)據(jù)變得不好看，而中小房企就很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂、樓盤爛尾、開發(fā)商倒閉的“多米諾骨牌效應(yīng)”。
事實上，不論是折扣還是傭金，與此前看房時銷售人員話術(shù)中的“再不買就漲價”一樣，都是在增強意向購房者的危機感。畢竟所有的開發(fā)商都不會宣傳永久打折，而是會明里暗里地設(shè)置高折扣和高傭金的期限，“再不買優(yōu)惠就沒了”“再不買就拿不到那么多傭金了”這樣的話是不是和“再不買就漲價”有異曲同工之妙?
已有網(wǎng)友發(fā)帖稱又有開發(fā)商玩起了“先漲價再打折”的套路，盡管這些信息真實性未知，但類似的打折套路以前也出現(xiàn)過，而有關(guān)成交傭金因為各種原因未能兌現(xiàn)的問題也屢見報端。所以對于購房者而言，面對折扣和傭金的誘惑，仍要打起精神，提高警惕。
以往，除部分大型企業(yè)外，鮮有房企會推出“無理由退房”，因為這與房地產(chǎn)行業(yè)大宗交易的屬性，交易流程的復(fù)雜性，以及開發(fā)商快周轉(zhuǎn)模式和加快銷售回款的策略相違背。但在疫情影響之下，宣布“無理由退房”的房企多了起來，與“無理由退房”異曲同工的“降價補差價”措施亦是如此。
其實，宣傳“無理由退房”的最終目的是打消購房者對于買后降價造成損失的顧慮，從而增強購房者最終決策的信心——你看，不用去管房價是漲還是跌，哪怕你只是心情不好有點反悔，這房子也能退不是?
不過，此次疫情期間，房企們的“無理由退房”并不是一個長期選項，而是有期限的。時間長的，從簽署合同開始直到收樓入住，這數(shù)月期間都可以退。但時間短的就不敢這么承諾了，所以我們看到了一些房企的無理由退房期限是50天、30天、10天，甚至7天。
“后悔期”那么短，恐怕根本未到簽訂商品房銷售合同的階段，所以也不能叫退房，充其量是退定金。與此同時，即便是真的要退，讓開發(fā)商和銷售顧問把原已收入囊中的房款、已經(jīng)算入的業(yè)績和本已拿到的成交傭金吐回來，退房者面臨的復(fù)雜流程和退房阻力可想而知，糾紛就這樣來了。
所以一旦推出“無理由退房”，房企就必須拿出真正的誠意和足夠的資金儲備，用以應(yīng)對可能出現(xiàn)的情況，并輔以完善的機制和高效的執(zhí)行力予以兌現(xiàn)。更要拿出應(yīng)有的誠意，說退就退，否則這樣的政策不出也罷。(葛政涵)
