10月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布“2020年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”數(shù)據(jù)。今年三季度以來，房地產(chǎn)市場延續(xù)了此前的回溫態(tài)勢，市場表現(xiàn)持續(xù)升溫。其中，在房企加速推盤等因素的刺激下，9月單月的銷售面積和銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。

同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金等數(shù)據(jù)也在持續(xù)回暖。進入第三季度，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)超過100的臨界點，并不斷接近疫情前的水平。

但由于前期“缺口”較大，截至9月末，全國商品房銷售面積仍然低于去年同期，意味著市場距離此前兩年的峰值仍有差距。

與此同時，市場環(huán)境在不斷變化。隨著“三道紅線”為主的融資監(jiān)管政策付諸實施，房企在投資、融資、拿地、銷售等方面的策略都在調(diào)整。分析人士認為，四季度的市場走勢仍存疑問。

融資新政刺激推盤

在遭遇疫情重創(chuàng)后，房地產(chǎn)市場從今年二季度開始逐漸回溫，升溫勢頭延續(xù)至今。在這期間，隨著信貸政策的寬松和前期壓抑需求的釋放，市場交易量一直維持在高位。

今年9月單月，全國商品房銷售面積為1.86億平方米，同比上漲7.25%;銷售額為1.87萬億元，同比上漲16%。兩項指標均創(chuàng)下歷史同期新高。這也是自今年5月以來，樓市成交規(guī)模連續(xù)5個月高于去年同期。

就9月市場而言，房企加速推盤，以及部分企業(yè)降價促銷，成為刺激市場交易的關鍵因素。

上海易居研究院的一份統(tǒng)計顯示，9月100個城市新建商品住宅供應量為7529萬平方米，創(chuàng)下近10年的月度新高。

該機構(gòu)指出，歷史上，9月份普遍都是預售政策較為寬松、供應明顯增加的月份。此次出現(xiàn)供應井噴，最核心的原因在于，今年三季度“三道紅線、四檔管理”政策已經(jīng)開始實施，房企從穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低負債、防范經(jīng)營風險等角度出發(fā)，會加快向房管部門申請預售許可證。

“換句話說，房企推盤心切，希望在近期加快推盤和促銷，以應對‘三道紅線’所帶來的壓力。”

“三道紅線”是指監(jiān)管層根據(jù)資產(chǎn)負債率(剔除預收款后)、凈負債率、現(xiàn)金短債比等三項資金鏈指標，對房企的融資實施分類管理。自今年8月首次提出并開始試點后，回籠資金、降負債的壓力逐漸在行業(yè)浮現(xiàn)，為此，一些房企啟動大規(guī)模促銷。

以恒大為例，9月6日，恒大董事局主席許家印緊急簽發(fā)促銷文件，對旗下600多個樓盤實施打折，目的是實現(xiàn)“金九銀十”共銷售2000億元、單月銷售1000億元的目標。

從實際效果看，自2020年9月1日至10月8日的38天內(nèi)，恒大已實現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元。

但由于前期的缺口較大，今年前三季度，全國商品房銷售面積仍比去年同期微降1.8%。分區(qū)域看，除東部地區(qū)實現(xiàn)銷售回正外，中部、西部和東北地區(qū)均不及去年同期。

房企出貨意愿仍強烈

受銷售持續(xù)升溫的影響，今年前三季度，房地產(chǎn)市場的多項指標都出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長4.4%，增速比1-8月份提高1.4個百分點。

9月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.43，比8月份提高0.11點，并已連續(xù)三個月位于100點的“合適景氣水平”之上。

但值得注意的是，在三季度政策表態(tài)頻繁、調(diào)控總體收緊的情況下，房企的策略已經(jīng)出現(xiàn)變化，并已影響到部分數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。

今年以來，房企的拿地面積一直處于負增長態(tài)勢。其中，9月單月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積3064萬平方米，同比下降4.8%。同期，商品房新開工面積也處于下滑態(tài)勢。

有北京房企人士向21世紀經(jīng)濟報道表示，由于調(diào)控政策趨于嚴厲，市場風險加大，今年下半年以來，企業(yè)的投資策略趨向于穩(wěn)健，甚至保守，很多企業(yè)減少了拿地規(guī)模。與此同時，地價的不斷攀高，也令不少企業(yè)望而卻步。

上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)官方數(shù)據(jù)測算，今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價為6206元/平方米，同比上漲17.2%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認為，以“三道紅線”為代表的樓市調(diào)控政策逐漸落地，將率先影響房企的投融資環(huán)節(jié)。在融資端，經(jīng)歷了8月的井噴后，房企的國內(nèi)融資增速將逐漸下降，總體資金渠道將更加依賴銷售;在投資端，“審慎”仍將是第一要務，房企的拿地熱情很難有真正回升，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也可能持續(xù)放緩。

但在銷售端，“三道紅線”有望繼續(xù)給予刺激。潘浩認為，雖然以價換量不會大規(guī)模出現(xiàn)，但房企在四季度的出貨意愿依然強烈。預計未來商品房成交量降幅持續(xù)收窄，成交價格將保持穩(wěn)定。

出于沖擊年度業(yè)績的需要，四季度通常是房企銷售規(guī)模最大的時段。但今年以來，由于疫情和調(diào)控等各項因素影響，房企的業(yè)績完成率并不高。易居克而瑞統(tǒng)計顯示，今年前三季度，有近3成房企的銷售目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標完成率達到75%以上。(張敏)

關鍵詞： 房地產(chǎn)市場 融資新政